Casa Help

by _ambrown

La casa è riconosciuta nel nostro ordinamento come un diritto fondamentale dell’uomo. Per l’acquisto della prima casa lo Stato prevede una serie di facilitazioni, come l’aliquota ridotta per l’imposta di registro e la misura forfaittaria di imposte ipotecarie e catastali.

Per prima casa si intende la dimora abituale del contribuente o di un suo familiare fino al secondo grado di parentela, compresi i coniugi separati, ma non divorziati. Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia), il limite di una sola pertinenza per ciascuna categorie catastali.

Controlliamo insieme quali sono i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali.

L’abitazione

• non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, mentre non è rilevante la categoria catastale
• deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto, oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività
• se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune dove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende
• l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero)
• per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni prima casa anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto.

Acquisto da privato

Se il venditore dell’immobile è un privato non soggetto a Iva, si applica:

• l’imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato
• le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna

Gli atti di compravendita di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato e un’impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere:

• il prezzo realmente pagato
• il valore catastale dell’immobile (su cui vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali)

Nell’atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale.

Acquisto da impresa

Chi acquista casa da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:

• l’Iva ridotta al 4% (invece che del 10%)
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna

In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l’esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell’agente immobiliare eventualmente utilizzato.

Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:

• l’imposta di registro con aliquota del 3%
• le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

L’acquirente

Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa
• di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda (è escluso il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia).

Perdita delle agevolazioni

L’acquirente perde il diritto a usufruire delle agevolazioni prima casa se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
• non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto
• vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Qualora decadessero le agevolazioni, l’acquirente dovrà corrispondere, al netto di quanto già versato:

• il residuo del 4% di imposta di registro (o del 6% di Iva)
• l’imposta ipotecaria del 2%
• l’imposta catastale dell’1%
• una soprattassa del 30%
• interessi legali dal 2,5 al 1,5% (decrescente in base all’anno d’acquisto)
• interessi di mora

Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta a un quarto.

Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie e alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione.

Accertamenti

L’Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l’azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge:

• dalla data dell’atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti
• dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell’acquisto si abitava in altra località
• dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall’acquisto, senza ricomprarne un’altra nei dodici mesi successivi.

I nuovi beneficiari

La Circolare n. 19/2001, indica come nuovi beneficiari delle agevolazioni fiscali:

• chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un’ impresa prima del 22 maggio 1993 con l’ Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell’immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto;
• chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l’antecedente prima casa da un’ impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell’immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l’acquisto della prima casa;
• chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto;
• chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all’ imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all’unico immobile interessato;
• chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota;
• chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare “di lusso”;
• chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l’abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d’ imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l’imponibile da tassare;
• chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l’effettiva destinazione.

Le agevolazioni mutuo prima casa

In base al Decreto del 17 dicembre 2010, n. 256 è in vigore il Regolamento del Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali.

I requisiti indispensabili alla data di presentazione della domanda di mutuo sono:

• età del mutuatario inferiore a 35 anni (anche per le coppie coniugate)
• un reddito complessivo non superiore a 35.000 euro, rilevato dall’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE)
• non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF deve derivare da contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato
• il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli acquisiti per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
• l’immobile da acquistare non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• l’abitazione non deve avere una superficie superiore a 90 metri quadrati.

Fonte: www.dossier.net